GUIDA ALLA LOCAZIONE IMMOBILIARE IN ITALIA

 

Questa guida è stata compilata per coloro che hanno l’esigenza di conoscere processi e costi della locazione di un immobile in Italia. Le informazioni sono di carattere generale e sintetico; gli argomenti trattati sono complessi, l’applicazione varia nelle singole circostanze e presenta diverse altre casistiche. Beliving spera soltanto che possa essere il più possibile utile per “prendere una casa in affitto” in Italia, senza rischi.

 

STEP 1 - LA PROPOSTA DI LOCAZIONE

Il primo passo quando si trova un immobile da locare è la negoziazione con il proprietario in merito al prezzo ed ai principali termini e condizioni della locazione. La proposta è solitamente accompagnata da un deposito infruttifero intestato al locatore (normalmente pari ad una mensilità del canone di locazione proposto). Tale deposito viene restituito in caso di mancata accettazione da parte del locatore; in caso contrario, si procede con gli accordi per il contratto di locazione e la somma sarà detratta da quanto versato alla sottoscrizione.
- Documenti richiesti
I documenti da presentare alla sottoscrizione di un contratto di locazione sono carta di identità, patente o passaporto, e codice fiscale, oltre al permesso di soggiorno (in caso di cittadini extracomunitari), Il locatore, normalmente, chiede anche i documenti reddituali (contratto di lavoro, buste paga, dichiarazione dei redditi) per verificare la solvibilità del potenziale conduttore.

 

STEP 2 - IL CONTRATTO DI LOCAZIONE - TIPOLOGIE

Le principali tipologie dei contratti di locazione ad uso abitativo sono quattro (L. 431/1998).
- Contratto libero
E’ la tipologia di contratti di locazione di durata non inferiore a quattro anni, decorsi i quali si rinnovano per altri quattro anni, con la possibilità per il proprietario e per il conduttore di stabilire liberamente il canone in affitto.
- Contratto a canone concordato
Una tipologia alternativa al contratto c.d. libero è il cosiddetto contratto a canone concordato e/o calmierato. Esso si sostanzia nella possibilità per le parti di stipulare un contratto di locazione di durata non inferiore ai tre anni, rinnovabile per altri due, con un canone di affitto più basso rispetto alla media dei prezzi di mercato, definito applicando accordi sindacali stipulati a livello locale.
- Contratto transitorio
La durata del contratto di locazione di natura transitoria può essere inferiore ai limiti previsti dalla stessa legge (ma non può essere superiore ai diciotto mesi). Può essere stipulato solo in presenza di determinati giustificati e specificati motivi.
- Contratto per studenti
Il contratto di locazione per studenti ha una durata che non può essere superiore ai trentasei mesi. Il contratto si rinnova automaticamente a vantaggio dello studente-conduttore e il locatore, alla prima scadenza, non può chiedere la risoluzione del medesimo. Il canone d’affitto è stabilito dagli accordi fra le aziende del diritto allo studio, le associazioni degli studenti, i sindacati degli inquilini e quelli della proprietà immobiliare.

 

STEP 3 - IL CONTRATTO DI LOCAZIONE - CANONI E CAUZIONI

- Deposito cauzionale
Alla sottoscrizione del contratto, il conduttore deve consegnare al locatore una somma di denaro (fruttifera degli interessi legali) nella misura massima corrispondente a tre mensilità del canone previsto. Questa somma potrà essere utilizzata dal locatore solo per coprire le spese per il ripristino di eventuali danni causati dal conduttore. In assenza di danni per colpa dell'inquilino, il deposito verrà restituito alla fine della locazione e non potrà mai essere usato per coprire le rate del canone di locazione.
- Mensilità anticipate
Oltre al deposito cauzionale, al momento della firma del contratto di locazione il conduttore versa al proprietario il pagamento anticipato della prima mensilità del canone annuale, salvo diversi accordi espressi dalle parti.
- Quote condominiali
Anche le spese previste per l’ordinaria amministrazione condominiale saranno, salvo diversi accordi tra le parti, a carico del conduttore che andranno versate mensilmente e anticipatamente.
- Garanzie (Fideiussione)
E’ ricorrente che il locatore chieda garanzie aggiuntive: ciò è legalmente consentito e le caratteristiche sono negoziate tra il conduttore ed il locatore. La fideiussione bancaria, con cui è una banca a garantire l’adempimento dell’inquilino per tutta la durata del contratto, è la più utilizzata in quanto le banche, normalmente, non rilasciano fideiussioni per contratti di locazione se non sono sicuri che l’inquilino paghi tutti i mesi, quindi il solo fatto che invece acconsentano alla garanzia è già una buon inizio per il proprietario.

 

OBBLIGATORIETA’ DELLA REGISTRAZIONE

Tutti i contratti di locazione devono obbligatoriamente essere scritti e registrati, entro 30 giorni dalla sottoscrizione, presso l’Agenzia delle Entrate, dopo aver provveduto al pagamento dell’imposta di registro.
E’ il proprietario (locatore) che deve provvedere alla registrazione iniziale e rinnovarla ogni anno.
Le spese di registrazione (2% del canone annuo di locazione) vanno divise a metà fra locatore e conduttore, che paga anche le marche da bollo previste in base alle pagine (una marca ogni 4) o alle righe (una marca ogni 100) del contratto e per ogni eventuale allegato (una per ognuno).

 

AGGIORNAMENTO CANONE

Il canone viene annualmente aggiornato, salvo diversa specifica sul contratto, sulla base degli indici medi aggiornati dall’ISTAT.