GUIDA ALLA COMPRAVENDITA IMMOBILIARE IN ITALIA

 

Questa guida è stata compilata per i potenziali acquirenti di immobili in Italia. Le informazioni sono di carattere generale; gli argomenti trattati sono complessi e l’applicazione varia nelle singole circostanze. Beliving si augura soltanto che possa essere d’aiuto per acquistare in Italia, senza rischi, la propria “casa dei sogni”.

 

STEP 1 - LA PROPOSTA DI ACQUISTO

Il primo passo quando si trova un immobile da acquistare è la negoziazione con il proprietario in merito al prezzo ed ai principali termini e condizioni della vendita. La proposta è solitamente accompagnata da un deposito infruttifero sotto forma di assegno intestato al venditore (normalmente di una cifra tra il 2% ed il 3% dell’importo di acquisto, ma può spesso variare in base agli aspetti della trattativa). L’assegno viene restituito in caso di mancata accettazione da parte del venditore; in caso contrario, si procede con gli accordi per il contratto preliminare.

 

STEP 2 - IL CONTRATTO PRELIMINARE

Il contratto preliminare di compravendita, sia esso fatto per atto notarile o per scrittura privata, perfeziona l’impegno delle parti; è un documento nel quale vi è l’accurata identificazione delle parti stesse ed una precisa individuazione del bene oggetto della vendita e di tutti gli aspetti che saranno poi oggetto dell’atto definitivo. In questa fase viene versato un ulteriore deposito (dal 20% al 30% del prezzo stabilito per l’acquisto) a titolo di integrazione della caparra confirmatoria in acconto prezzo e bisogna essere assolutamente sicuri delle proprie intenzioni perché, con il contratto concluso, le parti sono vincolate reciprocamente alla sua esecuzione, quindi alla successiva stipula di un atto notarile: in caso di ripensamento, il proponente perderà le somme versate mentre il venditore restituirà il doppio del deposito versato.

 

STEP 3 - ATTO PUBBLICO NOTARILE DI COMPRAVENDITA (ROGITO)

Il passaggio finale ha luogo alla presenza di un Notaio, solitamente scelto da parte acquirente. Il Notaio è un pubblico ufficiale incaricato secondo la Legge italiana ad eseguire atti di compravendita e trasferimenti di proprietà; i Notai italiani si occupano di tutte le ricerche e verifiche relative alla compravendita e sono responsabili della registrazione dell’atto presso gli uffici competenti e dei pagamenti di imposte indirette e tasse di registrazione.
Per la firma del rogito, alla presenza del Notaio devono essenzialmente comparire l’acquirente, il venditore e, qualora sia intervenuto nella transazione, l’agente immobiliare.
In questa fase, generalmente, si ha:
Saldo del pagamento al venditore
Consegna delle chiavi al compratore
Saldo tasse ed imposte di acquisto
Saldo delle spese notarili

 

ESIGENZE GENERALI PER GLI ACQUIRENTI STRANIERI

In caso di acquirente straniero, questi dovrà prima di tutto ottenere un codice fiscale italiano indispensabile per la stipula dell’atto preliminare e di quello definitivo. Beliving è in grado di agevolarne il rilascio ai propri clienti.
Anche per l’apertura di un conto corrente, necessario per effettuare i vari pagamenti e per ottenere il trasferimento dei fondi dal proprio Stato di provenienza, Beliving è in grado di metterVi in contatto con i maggiori Istituti Bancari locali facendoVi ottenere senza difficoltà i migliori prodotti finanziari.
La copia ricevuta del rogito (registrata e trascritta) può essere tradotta. Beliving è in grado di proporVi Notai affermati e specializzati nelle compravendite internazionali e nella stesura di atti multilingue.

 

IMPOSTE INDIRETTE E TASSE

L'acquisto della casa comporta il pagamento della tassa di registro, pari al 9% del valore catastale dell’immobile (sensibilmente inferiore, di norma, al prezzo pattuito tra le parti) e ridotta al 2% se si usufruisce del regime fiscale agevolato per l’acquisto “prima casa”, e dell’imposta ipotecaria e catastale per un importo che varia da €50,00 ad €200,00.
I requisiti “prima casa” sono:
La proprietà non deve essere un immobile “di lusso”
L’immobile deve essere ubicato nel Comune in cui l’acquirente ha la residenza o in cui intende stabilirla entro 18 mesi dalla stipula, o nel Comune dove l’acquirente svolge la propria attività principale
L’acquirente non deve essere titolare, esclusivo o in comunione col coniuge, di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa nel territorio del Comune dove si trova l’immobile da acquistare
Non bisogna essere titolari, neppure per quote o in comunione legale, su tutto il territorio nazionale, di diritti di proprietà, uso, usufrutto, abitazione o nuda proprietà, su altra casa acquistata usufruendo delle agevolazioni per l’acquisto della prima casa.

 

SPESE NOTARILI

La parcella del Notaio normalmente varia da € 2.500,00 ad € 5.000,00 ma, in base alla complessità del rogito, può arrivare anche a cifre superiori.

 

IMPOSTE DIRETTE

I redditi degli immobili concorrono a formare il reddito complessivo del soggetto che possiede l'immobile (sia a titolo di proprietà, abitazione, usufrutto o altro diritto reale), e sono di conseguenza “colpiti” dalle imposte di questa categoria:
- IRPEF (Imposta sul Reddito delle Persone Fisiche): è dovuta, per i soggetti residenti sul territorio dello Stato, per il cumulo di tutti i redditi prodotti anche all’estero (compresi, quindi, quelli derivanti da immobili in locazione). L’IRPEF colpisce il reddito con aliquote che vanno dal 23% al 43% a seconda degli scaglioni di reddito.
- IMU (Imposta Municipale Unica): ha sostituito la vecchia Ici, l’Irpef e le relative addizionali regionali e comunali calcolate sul valore catastale degli immobili non locati e non è dovuta per la prima casa e le relative pertinenze, a meno che non si tratti di immobile di lusso.
- TASI (Tassa sui Servizi Indivisibili): è pagata per l’erogazione e la fruizione di servizi comunali da chi possiede, detiene o utilizza a qualsiasi titolo immobili (ad eccezione dei terreni agricoli), ivi compresa l'abitazione principale ed aree edificabili.
- TARI (Tassa Rifiuti): imposta comunale dovuta da chiunque possieda o detenga immobili, a qualsiasi uso adibiti, suscettibili di produrre rifiuti urbani.
Le scadenze di IMU, TASI e TARI sono annuali con la possibilità, in alcuni casi, di rateizzazione almeno semestrale. Le aliquote, calcolate sul valore catastale, variano in base ai coefficienti stabiliti dalle Amministrazioni comunali.